Землеустроительная и кадастровая экспертиза

Виды землеустроительных экспертиз:

• Исследование объектов землеустройства, земельных участков, зон с особыми условиями использования территорий, в том числе с определением их границ на местности
• Определение действительной площади исследуемого участка
• Определение соответствия фактической площади участка площади, заявленной в правоустанавливающей документации
• Определение наложения границ исследуемых земельных участков
• Определение наличия на участке истца имущества ответчика
• Соответствие действительного расположения имущества ответчика его местонахождению, внесенному в документацию
• Определение географических координат угловых точек исследуемого участка
• Определение совокупной площади пересеченных частей исследуемых земельных участков
• Определение площади участка, свободного от застройки/ занятого постройками
• Определение возможности осуществления строительства недвижимого объекта на исследуемом участке и возможной площади постройки

Землеустроительная и кадастровая экспертиза назначается судами в случае недостаточной квалификации субъектов судебного процесса в области земельного права и геодезии. В основном, такая экспертиза требуется при появлении неразрешимых самостоятельно вопросов между правообладателями земельных участков, находящихся на смежной территории.

К основным задачам землеустроительной и кадастровой экспертизы относят:

1. Установление непосредственного расположения границ земельного участка и их соответствия государственному кадастру недвижимости или соответствующим документам.

2. Определение факта наложения границ двух участков относительно друг друга и установление площади конкретного наложения.

3. Проработка вариантов прав пользования земельным участком (сервитута)

4. В случае отсутствия вариантов раздела земельного участка – определение порядка пользования.

5. Выявление нарушений по нормам, правилам и методикам застройки земельных участков.

6. Разработка оптимальных способов раздела земельных участков.

7. Определения соответствия документов на землю действующим законам на момент экспертизы.

8. Определение площади и границ самовольно застроенной земли.

Землеустроительную экспертизу могут исполнять только кадастровые инженеры с соответствующим аттестатом, а также юридические лица с лицензией на осуществление этого вида деятельности.

В конце 2010-го года вступили в силу следующие нововведения в законодательстве:

• поправки к федеральному закону об оценочной деятельности в РФ (глава III.1 «Государственная кадастровая оценка»);
• поправки к Земельному Кодексу РФ (ст. 66 «Оценка земли»);
• «Типовые требования к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (разработаны Минэкономразвития);

Данные изменения в законодательстве позволяют собственникам и арендаторам земельных участков оспорить их кадастровую стоимость.

Так, по данным Росреестра РФ только за 3 квартала 2011года было рассмотрено 340 исков по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки (далее – ГКО), 69 из которых было удовлетворено. Повышенный интерес к данному вопросу привел к формированию судебной практики по вопросам пересмотра результатов в ГКО в Кемеровской, Омской области, Пермском Крае, Республике Татарстан.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость является базой исчисления земельного налога и арендных плат, так же используется для выкупа земельных участков у государства. Следовательно, с изменением величины кадастровой стоимости изменяется и фискальная нагрузка на обладателей прав на землю.

На сегодняшний день, существует два пути пересмотра действующих результатов государственной кадастровой оценки:

• досудебный пересмотр результатов в комиссии по рассмотрению споров, созданной в Самарской области при Управлении Росреестра;
• судебный порядок пересмотра кадастровой стоимости.

Оспаривание утвержденной кадастровой стоимости может осуществляться для двух видов объектов недвижимости:

• земельных участков всех категорий, участвующих в хозяйственном обороте;
• объектов капитального строительства - ОКСов (зданий, строений, сооружений).

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В судебном порядке споры о величине кадастровой стоимости объектов недвижимости рассматриваются в арбитражном суде.

Исковые требования могут подаваться по вопросам:

• Оспаривания нормативно-правового акта, об утверждении результатов ГКО;
• Оспаривания самой величины кадастровой стоимости.

Предметами оспаривания являются:

• Несоблюдение порядка внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости;
• Несоблюдение порядка утверждения результатов;
• Несоответствие отчета об оценке кадастровой стоимости требованиям законодательства;
• Установление в отношении объекта оценки кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости.

В ходе судебного разбирательства возникают следующие вопросы:

• Отнесение земельного участка к неверной группе разрешенного использования;
• Неверное использование площади земли или площади строений;
• Неправильное применение нормативного показателя к только что внесенным участкам;
• Дата определения кадастровой стоимости;
• Завышение кадастровой стоимости по сравнению с реальной рыночной стоимостью.

Для решения этих и других вопросов в ходе судебного процесса возникает необходимость назначения следующих видов экспертиз (из числа оценочных экспертиз):

• экспертиза Отчета об определении рыночной стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки (нормативно-методическая экспертиза);
• экспертиза на подтверждение рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки.
• экспертиза отчета об оценке об определении рыночной стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости и экспертного заключения СРО оценщиков на этот отчет судебным экспертом.

Таким образом, в результате законных действий возможно снижение налога или арендных плат в несколько раз.